Elk jaar gaat doorgaans gepaard met een resem aan nieuwe regels en wetten. Dit is voor het bouwen, kopen of renoveren van een woning niet anders. Immo Da Vinci somt de voornaamste veranderingen voor u op.
Wilt u in 2023 als natuurlijk persoon een nieuwe woning kopen? Dan zullen uw notariskosten lager liggen dan in de voorgaande jaren. Meer concreet heeft u minder notariskosten door een daling van het ereloon en door een plafond van de administratieve kosten van 750 euro voor de aankoopakte. Hierdoor kunnen de kosten dalen tot wel 25 procent.
Sinds 1 januari 2023 is er de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen. Dit wil zeggen dat alle woningen en appartementen die na deze datum worden aangekocht en een EPC-label van E of F hebben, verplicht gerenoveerd moeten worden binnen de 5 jaar na aankoop. Na de renovatie moeten deze gebouwen minstens een label D hebben. Wanneer dit label niet op tijd wordt behaald, kan er een administratieve geldboete volgen tussen de 500 en 200.000 euro. Daarna wordt er een nieuwe termijn vastgelegd waarbinnen u het label moet behalen.
Een andere overheidsmaatregel om renovaties te ondersteunen, is deze van de verbouwlening. Deze bestaat al langer, bekend onder de naam renteloze energielening. Vanaf 2023 wordt het maximaal te lenen bedrag opgetrokken van 15.000 euro naar 60.000 euro met een maximum afbetaaltijd van 25 jaar. Niet iedereen kan aanspraak maken op deze verbouwlening. Check dus deze specifieke voorwaarden.
Als u een appartement wilt verkopen of verhuren, moet u een energieprestatiecertificaat kunnen voorleggen aan de koper of huurder. Sinds 2022 is er ook een EPC vereist voor de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen, deze wordt trapsgewijs ingevoerd. Er wordt gekeken naar het aantal gebouweenheden. Een gebouweenheid is een appartement of kleine niet-residentiële eenheid (zoals bijvoorbeeld een winkel, medische praktijk of kantoor). De werkelijke situatie is hierbij van belang, niet de vergunde situatie.
Sinds 1 januari 2022 moesten grote appartementsgebouwen met minstens vijftien gebouweenheden over een EPC GD beschikken. De middelgrote appartementsgebouwen (tussen vijf en veertien gebouweenheden) volgden in een tweede fase en moesten uiterlijk op 1 januari 2023 beschikken over dergelijk EPC. In het voorjaar van 2023 worden zij gecontroleerd of zij deze maatregel daadwerkelijk hebben toegepast. Vanaf 1 januari 2024 zullen ook kleine appartementsgebouwen met minder dan vijf eenheden (waarvan minstens twee appartementen) over een EPC GD moeten beschikken.
Vanaf 1 januari 2023 moeten niet-residentiële gebouwen, zoals een kantoor, school of winkel, ook voldoen aan de EPC-informatieplicht. Dat betekent dat deze gebouwen bij verkoop, erfpacht of opstal een EPC nodig hebben. Net zoals bij residentiële eenheden dient dit EPC aanwezig te zijn vanaf de eerste advertentie. Het EPC NR is vijf jaar geldig. Een eigenaar van een kleine niet-residentiële eenheid kan kiezen om een EPC kNR te laten opmaken.
Op 1 januari 2023 werden de normen voor glas verder aangescherpt. Sinds 2020 wordt enkel glas beschouwd als een tekortkoming in het technisch verslag woningkwaliteit. Tot en met 31 december 2022 werd dit echter slechts als een categorie I-tekortkoming (klein gebrek) beschouwd, wat op zichzelf niet voldoende is voor een ongeschiktheidsverklaring. Vanaf 1 januari 2023 is het ontbreken van dubbel glas een gebrek van categorie II. Als een woning meer dan één raam heeft zonder dubbele beglazing, kan dit aanleiding geven tot een ongeschiktheidsverklaring. Het ontbreken van dubbel glas wordt bij een zelfstandige woning (dus niet bij kamers) niet als gebrek gezien als de eigenaar een EPC kan voorleggen met een laag genoeg kWh/m²:
Tot en met juli 2022 mochten netbeheerders maximaal 250 euro aanrekenen om nieuwbouwwoningen aan te sluiten op het aardgasnet. Deze gunstregel bestaat niet meer, waardoor de werkelijke aansluitingskost aangerekend zal worden en deze kost fors hoger is. Hiermee wil de overheid mensen ontmoedigen om voor fossiele brandstoffen te kiezen. Later, vanaf 2025, zal een aardgasaansluiting helemaal niet meer mogelijk zijn voor nieuwbouw, zowel voor woongebouwen als niet-residentiële gebouwen.
Een hybride warmtepomp omvat een combinatie van een warmtepomp met een condensatieketel op stookolie of gas en is sinds januari 2023 een verplichte aankoop voor nieuwbouwwoningen. Zoals hierboven werd geschetst, zal u in de toekomst een nieuwbouwwoning niet meer kunnen aansluiten op het aardgasnet, en zal u dus moeten voor volledig elektrische warmtepomp of een aansluiting op het warmtenet.
De overheid moedigt de overstap naar een warmtepomp ook aan wanneer u een woning koopt of renoveert. Dit doet ze via premies die u kan aanvragen via mijnverbouwpremie.be: wanneer u kiest voor een lucht/warmtepomp bedraagt die premie 2.250 euro. Gaat uw voorkeur uit naar een hybride warmtepomp? Dan bedraagt de premie 1.500 euro.
Wenst u een warmtepompboiler te installeren? Goed nieuws, want tot en met 2025 kan u hiervoor een verhoogde premie ontvangen. De overheid verdubbelde het bedrag, van 450 euro naar een maximum van 900 euro waarbij 40 procent van het factuurbedrag in aanmerking komt.
De overheid halveerde daarentegen de eenmalige premie die u ontvangt na de installatie van zonnepanelen van 1.500 euro naar 750 euro. In 2025 wordt deze premie volledig afgeschaft. De overheid is namelijk van mening dat deze premies niet meer nodig zijn om mensen te overtuigen van de voordelen van zonnepanelen. Daarnaast is de terugverdientijd veel korter dan voorheen.
Verder geldt er vanaf 2023 een nieuwe manier om de netkosten te verdelen, met andere woorden: het capaciteitstarief wordt ingevoerd. De energiefactuur kent drie onderdelen: de energiekost, de nettarieven en heffingen. Het capaciteitstarief zal ervoor zorgen dat een deel van deze nettarieven anders berekend worden. Met deze maatregel hoopt de Vlaamse regering het elektriciteitsnet minder te belasten, door gezinnen aan te moedigen om hun verbruik over de dag te spreiden.
Samenhangend met het nieuwe tarief wordt het dag- en nachttarief afgeschaft. Dit tweevoudig uurtarief om energieverbruik buiten de piekuren te stimuleren is niet meer van toepassing omdat de netcapaciteit continu schommelt. Wel bieden sommige energieleveranciers een dag- en nachttarief aan voor uw elektriciteitskosten, maar het verschil tussen die tarieven is vaak klein.
Door de hoge energieprijzen zijn mensen op zoek naar manieren om hun energiefactuur te verlagen. Eén optie is om gebruik te maken van 'energiedelen'. Als je zonnepanelen hebt, kan je het overschot aan energie dat je niet zelf verbruikt, delen met anderen in plaats van het op het net te injecteren. Dit was voor appartementseigenaars niet interessant omdat de energie enkel voor gemeenschappelijke delen gebruikt kon worden.
Echter, door wijzigingen kunnen de bewoners nu het overschot gebruiken voor hun eigen verbruik. Er zijn wel enkele voorwaarden, zoals het hebben van een digitale meter en dezelfde energieleverancier. Vanaf 2023 vervalt de voorwaarde om dezelfde energieleverancier te hebben en kunnen verschillende afnemers samen een gemeenschap oprichten die investeert in stroomproductie en de opgewekte energie verdeelt onder de leden.
Op 1 januari 2023 hebben er twee nieuwe scores hun intrede gedaan, beiden in het leven geroepen om het al dan niet aanwezige risico op overstroming aan te duiden. Enerzijds is er de P-score voor percelen (bijvoorbeeld voor bouwgrond, weiland of natuurgebieden), anderzijds is er de G-score voor gebouwen. Elke score kent 4 klassen, van A tot en met D:
Dergelijke scores geven een indicatie over de overstromingsbron en de overstromingskans van het perceel en/of gebouw. Wanneer u uw woning wil verkopen, moet u beide scores vermelden in uw vastgoedadvertentie. Indien een P- en/of G-score in klasse D wordt ingedeeld, moet er ook een overstromingssymbool toegevoegd worden aan de vastgoedadvertentie.
